Via libera del Consiglio Comunale di Firenze all’estensione dei limiti per le locazioni turistiche brevi, già presenti in area Unesco, anche alle zone di Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca.

Si tratta delle sottozone A3 e A4 delineate dal Piano Operativo Comunale: nella sottozona A1 corrispondente all’area Unesco le limitazioni erano già presenti.

Le nuove limitazioni, con il blocco a nuove autorizzazioni per affitti turistici brevi nelle zone individuate, sono contenute nella delibera “Integrazioni al Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi” approvata dal Consiglio Comunale, a seguito della proposta della delibera approvata dalla Giunta e del parere favorevole della Commissione consiliare competente.

L’estensione dei limiti viene attuata ad un anno dall’entrata in vigore del Regolamento per le Locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze, prima città in Italia a regolamentare questo fenomeno.

La proposta di modifica è stata deliberata dalla Giunta a seguito delle attività di monitoraggio del dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza in collaborazione con l’ufficio Statistica del Comune.

Nelle sottozone A3 e A4, in cui è fissata l'estensione delle limitazioni alle locazioni turistiche brevi, le abitazioni presenti sono complessivamente 67.780 (in sottozona A1, dove il blocco all'apertura di nuovi affitti turistici brevi è già in vigore dal 31 maggio 2025, le abitazioni sono invece 35.593). Per quanto riguarda le superfici delle aree cittadine interessate dalle nuove limitazioni, le sottozone A3 e A4 corrispondono complessivamente a 11,21 kmq (mentre la sottozona A1 in cui il blocco era già in vigore corrisponde a circa 5,05 kmq).

La delibera presentata dall’assessore allo Sviluppo economico, turismo, fiere e congressi Jacopo Vicini è stata approvata con 20 voti a favore (PD, AVS Ecolò e Lista civica Funaro Sindaca), 8 voti contrari (Fratelli d’Italia, Lista civica Eike Schmidt, Forza Italia, Lega, Italia Viva - Casa Riformista), 2 astensioni (Sinistra Progetto Comune e Movimento 5 Stelle). Sette i consiglieri assenti al momento del voto.

“Una misura a tutela della città, non una battaglia contro qualcuno – ha dichiarato la sindaca Sara Funaro nel suo intervento durante il dibattito precedente alla votazione –. Lo hanno affermato le sentenze del TAR, l’interesse generale può giustificare limitazioni alle locazioni turistiche brevi per tutelare ambiente urbano, tessuto sociale e diritto all’abitare. Sono i principi che ispirano questo regolamento e le ulteriori azioni che stiamo portando avanti per tutelare la città e la residenzialità”.

“Siamo la prima città a livello italiano ad aver regolamentato questa materia – ha proseguito Funaro –. Abbiamo iniziato questo percorso un anno fa, grazie alla legge regionale che ci ha consentito di poter iniziare a mettere regole chiare sia per chi già svolgeva questa attività sia per chi cominciava a svolgerla. Abbiamo dato mandato all’Università La Sapienza di Roma e al professor Filippo Celata, tra i maggiori esperti del settore e già consulente di numerose amministrazioni locali, il compito di realizzare uno studio approfondito sul territorio fiorentino, analizzando sia la situazione in essere sia dello sviluppo in prospettiva del fenomeno. Gli indicatori utilizzati per questo studio, pressione ricettiva, pressione residenziale, rischio di spillover, estensione del fenomeno e vulnerabilità sociale, delineano un quadro molto chiaro, con un’estensione del fenomeno molto rilevante.

"Abbiamo voluto aspettare le sentenze del TAR sui ricorsi presentati su keybox, affitti brevi e variante urbanistica, proprio per avere un quadro giuridico definito – ha detto la sindaca –. Le sentenze hanno dato ragione al Comune su tutti e tre questi aspetti e hanno posto alcuni principi generali che hanno guidato e continuano a guidare la nostra azione amministrativa e i provvedimenti che oggi vanno all’approvazione del Consiglio comunale. Le sentenze dicono chiaramente che l’interesse generale può giustificare limitazioni alle locazioni turistiche brevi per tutelare ambiente urbano, tessuto sociale e diritto all’abitare. Sono gli stessi principi che ispirano questo regolamento e le ulteriori azioni che stiamo portando avanti. Le sentenze affermano inoltre che le amministrazioni interessate da fenomeni di sovraffollamento turistico possono intervenire sui propri territori per orientarne meglio lo sviluppo. Questi sono due punti fondamentali e di fatto indicano che l’interesse generale della città e la tutela del diritto all’abitare vengono prima di qualsiasi altra cosa e i Comuni non solo possono, ma devono mettere in campo tutti gli strumenti necessari per governare questo fenomeno.

"Basta questo regolamento? No, siamo consapevoli che questo non basta e che deve essere accompagnato da una serie misure per incentivare la residenza sul nostro territorio – spiega –. Lo stiamo già facendo. Stiamo investendo risorse sull’edilizia residenziale pubblica per assegnare il maggior numero possibile di alloggi. Abbiamo inoltre affidato alla BEI uno studio finalizzato a individuare modalità che consentano di valorizzare il patrimonio comunale, dirci quali sono le condizioni migliori per attivare mutui e così costruire nuova edilizia residenziale sociale, pubblica. È un’operazione che va nella direzione opposta rispetto a ogni logica speculativa e che punta concretamente a rafforzare il diritto all’abitare".

"Parallelamente, continuiamo a confrontarci con le realtà del territorio e con tutti i livelli istituzionali, compreso quello governativo, nell’ambito del Piano Casa, rispetto al quale permangono importanti criticità – prosegue –. La regolamentazione degli affitti brevi si inserisce quindi in un percorso più ampio di sostegno alla residenzialità. Riconfermiamo il lavoro sugli incentivi e sugli sgravi fiscali per favorire il passaggio dagli affitti brevi agli affitti di lungo periodo. Sappiamo che le misure messe in campo da tempo su questo fronte non si sono rivelate sufficientemente attrattive. Ma insieme a questo e a un lavoro di confronto sempre più centrato con il territorio, possiamo pensare a nuove misure che dando attenzione ai proprietari, puntino ad avere in città affitti sempre più sostenibili”.

“A chi sostiene che in altre città queste misure non abbiano prodotto risultati, invito ad analizzare con attenzione le esperienze europee. Ho avuto modo di confrontarmi direttamente con la realtà di Barcellona e i dati mostrano che gli interventi adottati hanno avuto effetti concreti sul mercato e sui prezzi degli affitti. Ci sono stati dei cambiamenti, certo non risolutivi, ma invito tutti a vedere com’è andata in queste città – ha continuato Funaro –. A chi dice che stiamo violando il diritto di proprietà privata, ricordo un passaggio della sentenza, quello relativo al bilanciamento tra proprietà privata e utilità sociale sui territori. Un passaggio fondamentale, che si richiama agli artt 41 e 42 della Costituzione, che su questo dicono cose molto chiare. Un passaggio tecnico, certamente, ma che appunto riprende principi costituzionali: qualcuno la nostra Carta la voleva cambiare, qualcun altro no, evidentemente ci sono visioni differenti. Le stesse sentenze affermano inoltre che le misure adottate dal Comune di Firenze per contenere le dimensioni del fenomeno, che la variante impugnata non elimina ma cristallizza, non sono né estemporanee né possono dirsi punitive o discriminatorie, poiché sono finalizzate a risolvere problematiche specifiche non imputabili ad altre forme di ospitalità turistica. Bastano questi elementi per fare chiarezza.

“Sappiamo bene che queste misure non raccolgono il consenso di tutti – aggiunge –. Tuttavia, chi amministra ha il dovere di assumere decisioni che ritiene utili per il bene comune e per la tutela della città, indipendentemente dal consenso immediato che esse possono generare. Siamo inoltre consapevoli che questo regolamento non può essere considerato uno strumento statico. Sarà costantemente monitorato e aggiornato. Se emergeranno nuove aree caratterizzate da una crescita significativa del fenomeno, interverremo. Se invece in alcune zone si registrerà una riduzione della pressione, potremo valutare anche eventuali riaperture. Come amministrazione abbiamo piena consapevolezza del fatto che molti cittadini possiedono una seconda casa e che questa può rappresentare una legittima integrazione del reddito familiare. Oggi mancano però normative nazionali che consentano di distinguere adeguatamente tra piccoli proprietari e attività di carattere imprenditoriale. La legge regionale prevede una moratoria di tre anni per le attività già esistenti".

"Un anno è già trascorso e ne restano altri due durante i quali potremo non solo monitorare l’andamento del fenomeno, ma anche lavorare alla definizione di nuovi criteri per le autorizzazioni future, con particolare attenzione ai piccoli proprietari che svolgono questa attività in forma non imprenditoriale. Si tratta di un tema a cui tengo particolarmente. Oggi non possiamo ancora intervenire in questa direzione perché dobbiamo rispettare i tempi previsti dalla moratoria, ma questo periodo ci consentirà di analizzare con attenzione la situazione e costruire strumenti adeguati. Non abbiamo alcuna intenzione di introdurre misure punitive. Le nostre scelte sono finalizzate esclusivamente alla tutela della città. Il monitoraggio sarà costante e rigoroso. Non stiamo conducendo una battaglia contro qualcuno. Stiamo lavorando per Firenze”, ha concluso Funaro.

Le zone di estensione dei limiti agli affitti brevi sono state individuate a partire dai risultati scientifici della ricerca del MEMOTEF relativi alle diverse aree urbane, che indicano le seguenti situazioni: per il Nucleo storico (zona A sottozona A1, già interessata dai limiti fissati dal Regolamento in vigore dal 31 maggio 2025) pressione elevatissima, rischio moderato, vulnerabilità medio-bassa (restrizioni più che giustificate); per la prima cintura (zona A sottozone A3 – A4, ovvero il territorio in cui è prevista l’estensione delle limitazioni) pressione alta (20–44%), rischio elevato (fino a +97%) e rischio spillover se le restrizioni restano limitate alla sottozona A1; per le fasce esterne situazioni molto eterogenee che necessitano di ulteriori approfondimenti.

“Abbiamo scelto di difendere il diritto di abitare Firenze, senza rinunciare al turismo ma senza vivere passivamente le sue dinamiche; la nostra città non è un bene di consumo da sfruttare, è invece una città viva, fatta di persone, relazioni, lavoro e quartieri, ed è questa città che abbiamo il dovere di proteggere – ha dichiarato l’assessore Jacopo Vicini –. Lo scorso anno con la sindaca Funaro e tutta la maggioranza siamo stati la prima città in Italia a portare un regolamento dedicato agli affitti brevi, abbiamo dato il via ad un lungo percorso e ad un confronto che ha coinvolto tutte le parti di questa città, le associazioni di categoria, i quartieri, le commissioni, abbiamo avviato un monitoraggio affidato al professor Filippo Celata all'Università della Sapienza con la collaborazione del nostro ufficio statistica del del Comune di Firenze: questo studio ci ha detto che i limiti che abbiamo messo lo scorso anno in area Unesco erano necessari e urgenti, e anche che esiste un rischio di espansione non controllata del fenomeno degli affitti brevi fuori dal centro, in particolare nelle aree immediatamente contigue alle nostre mura storiche. È questo studio che ci ha dato le basi scientifiche per applicare le nuove limitazioni, che il Consiglio Comunale oggi ha approvato.

"La scelta di far coincidere l’area delle limitazioni a quella già individuata dagli strumenti urbanistici garantisce, al tempo stesso, una conoscenza e una definizione approfondita delle caratteristiche delle singole zone, uniformità delle caratteristiche e delle dinamiche sociali ed economiche delle diverse porzioni di territorio, confermate dagli studi scientifici, oltre a imparzialità e trasparenza nella selezione delle strade in cui saranno in vigore le limitazioni. Oggi ringraziamo tutto il Consiglio Comunale, in particolare la Commissione 2 a partire dal Presidente Enrico Ricci con cui in questi primi due anni di lavoro abbiamo affrontato tanti regolamenti con un confronto sempre proficuo e rispettoso di tutte le posizioni, e ovviamente la Regione Toscana che ci ha supportato con gli strumenti legislativi adeguati per governare e regolamentare un fenomeno così importante nella nostra città”, ha concluso Vicini.

Per i cittadini, la scelta di espandere le limitazioni in base alle delimitazioni adottate dal Piano Operativo Comunale, dà la possibilità di verificare con esattezza l’ubicazione e l’appartenenza alle diverse zone e sottozone dell’unità immobiliare interessata, grazie al servizio online di consultazione mappe interattive all’indirizzo https://webpo.comune.fi.it/webpo/pc/index.jsp.

Il supporto scientifico del Dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza di Roma alla definizione dei nuovi limiti si è concretizzato in due relazioni. La prima, dell’estate 2025, conteneva gli elementi generali di analisi, statistici e scientifici, utili a inquadrare gli aspetti del fenomeno delle locazioni brevi turistiche rilevanti ai fini della loro regolamentazione. Una seconda relazione tecnica, di questi mesi, contiene invece gli elementi di analisi utili alla definizione, al calcolo e alla restituzione di indicatori per zone omogenee all'interno del Comune di Firenze.

Il numero di Autorizzazioni rilasciate ai sensi del Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi nei primi 5 mesi del 2026 ha già superato quello del periodo giugno-dicembre 2025, (270 autorizzazioni nei primi 5 mesi del 2026 a fronte di 132 Autorizzazioni rilasciate nei 7 mesi del 2025). Delle 402 autorizzazioni rilasciate solo 8 si trovano in Area Unesco: si tratta di unità immobiliari già regolarmente destinate ad attività di locazione turistica breve nel 2024, il cui proprietario, sebbene all’interno del periodo di moratoria, ha richiesto autorizzazione, la quale è stata concessa ai sensi dei requisiti e degli standard qualitativi previsti dal regolamento.

I dati elaborati dal Centro Studi Turistici, sulle statistiche ufficiali dell’Osservatorio Turistico Regionale, rivelano che nel 2025 le strutture ricettive della città di Firenze hanno registrato oltre 4,7 milioni di arrivi e 11,5 milioni di presenze, con un aumento rispettivamente del +10,2% e del +11,1% sul 2024; le locazioni turistiche si confermano la tipologia più diffusa (16.906 attività registrate per il Comune di Firenze dall’Osservatorio Turistico Regionale), che garantiscono circa il 56% dei posti letto totali.

Rispetto al 2024 l'offerta ricettiva è aumentata di 643 nuove strutture e i posti letto disponibili del +5,1%. L'incremento maggiore, in termini assoluti, è stato registrato dalle locazioni turistiche brevi e dal settore extralberghiero come case vacanza e affittacamere. Dai dati del monitoraggio effettuato da Inside Airbnb emerge che il fenomeno online è passato da 10.867 annunci nel 2023 a 12.211 annunci nel 2026 di cui circa l’85% nel centro storico di Firenze. 

Il Regolamento per le locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze in vigore dal 31 maggio 2025 fissa la necessità di autorizzazioni valide 5 anni per poter svolgere l’attività di affitti turistici brevi (il Regolamento è in ogni caso conforme al Testo Unico sul Turismo della Regione Toscana, che fissa una deroga triennale – scade il 31 maggio 2028 – per gli immobili già regolarmente destinati a locazioni turistiche brevi nel 2024).

Altre disposizione del Regolamento in vigore dallo scorso anno sono il limite minimo di 28 mq per le civili abitazioni in cui poter svolgere attività di locazioni turistiche brevi, l’istituzione di un Registro comunale, sanzioni da 1000 a 10 mila euro per i titolari di attività fuori regola. Dal Regolamento sono esclusi i casi di locazioni brevi di porzioni di unità immobiliari in cui il proprietario abiti ed abbia la residenza.

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