Mentre il 2022 è stato un anno record di vendite per tutto il Paese, nel 2023 a Firenze il mercato immobiliare residenziale ha registrato un calo delle compravendite totali (nuovo+usato) del -12,6% rispetto all’anno precedente (4.850 transazioni).

Sono i dati riportati nell’analisi di Abitare Co., società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze: il fatturato totale, nel 2023 a Firenze ha registrato 1,5 mld, in crescita del +5,2% sul 2022.

Le nuove costruzioni residenziali sul territorio fiorentino hanno resistito meglio rispetto all’usato, segnando un calo più contenuto sul 2022 (-1,8%). Nonostante un aumento dell’offerta di nuove abitazioni (+2,2%), la quota di case nuove in città rispetto al totale in vendita resta sempre molto bassa (8,4%); anche per questi motivi, a fronte di un calo delle vendite, continuano ad aumentare i prezzi. Non ha aiutato l’inflazione (+5,9% la media annua) che ha contribuito alla crescita dei costi delle aree, dei materiali e degli appalti in generale. A fine 2023 i prezzi delle nuove case hanno così segnato, a Firenze, un aumento del +5,9% rispetto al 2022, portando il prezzo medio a 5.400 euro al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.100 euro al mq.), semicentrali (5.600 euro al mq.) e periferiche (3.500 euro al mq.).

Per quanto riguarda le compravendite di nuove abitazioni nel 2023 nelle otto città metropolitane (-4,5% sul 2022), si vede come il calo più marcato sia stato registrato a Genova e Roma (entrambe -6,2%). Seguono Bologna (-5,8%), Torino (-4,9%), Milano (-4,5%), Napoli (-3,9%) e Palermo (-3,3%). Anche Firenze ha chiuso son il segno negativo, ma con un valore più contenuto (-1,8%).

Ma se le compravendite sono calate, cosa è accaduto ai prezzi? Al contrario, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+3,9% rispetto al 2022), raggiungendo un valore medio generale di 4.925 euro al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.150 al mq.), semicentrali (4.625 al mq.) e periferiche (3.144 al mq.).

Il capoluogo lombardo ha toccato i 7.100 euro al mq, un dato influenzato sia dal costo delle aree edificabili che dai valori in aumento sia nelle aree semicentrali che periferiche dove oggi il valore medio massimo supera i 5mila euro al metro quadrato. A Roma il valore medio di vendita è 6.400 al mq. 

Sul fronte dell’offerta di case nuove, nel 2023 si registra una contrazione del -4% rispetto al 2022 (a Roma è del -9,5% e a Genova del -7,7%), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera l’8,2%. Delle otto città esaminate, solo tre segnano una quota di mercato del nuovo superiore al dieci per cento rispetto al totale delle case in offerta, ovvero Roma (10%), Bologna (11,3%) e Torino con (13%). In tutte le altre città, a Genova la quota è solamente del 3,7%, a Napoli del 4,3%, a Palermo del 4,6%, a Firenze dell’8,4% e a Milano del 9,9%.

Si allungano i tempi di vendita soprattutto per una questione di ritardi nell’immissione di prodotto nuovo sul mercato. La media è di circa 4,7 mesi, andando dai 4 mesi di Milano e 4,2 di Palermo e Bologna fino ai 5,7 di Genova e i 6 di Napoli.